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浪潮十年,回溯中国房地产“白银时代”

admin2022-10-264

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,  作为承载着民生之“梦”和商业之“利”的支柱型产业,房地产在过去二十多年里经历了一系列更迭,历经周期变化。     回首过去那些年,房改开启了中国历史上最大规模的城乡居民迁徙进程,并让中国房地产行业进入蓬勃发展的黄金时代;而在2009年,伴随着国家推进新型城镇化战略,棚改的全面开始也令这一行业逐渐走向城乡居民住房条件改天换地的白银十年。     在过去的十年间,中国楼市有太多值得诉说的故事。     今年是国家“十四五”规划实施的第二年,也是第二个百年奋斗目标稳步推进之年。面对新时期、新形势、新格局和新发展理念,本文将从政策、市场、房企、人物出发,回顾“白银十年”里中国房地产的风云变幻。     2013年:房企出海记     从2010年开始,为了遏制房价的攀升,国家对房地产市场实施严厉的调控,到2013年调控仍在继续。2013年2月,国务院常务会议出台五项房地产市场调控措施(史称“国五条”),提出坚决抑制投机性购房,严格执行商品住房限购措施。在这一主旋律下,“深八条”“京七条”“穗六条”相继出台,全国楼市短暂呈现量跌价滞,但随后又继续高涨。     2013年上半年,房企掀起一阵“出海热”,以万科、碧桂园、绿地、富力为代表的的知名房企,纷纷加入海外扩张的大军。下半年,北京、天津、上海等地高价地频现,“地王”现象愈演愈烈。与此同时,全国各地“日光盘”屡见不鲜,杭州、温州等城市销售额再创新高。在新盘供应量和成交量双双上涨的背景下,新一轮去库存大战即将拉开序幕。     香港楼市方面,为响应内地对楼市的调控,港府于当年2月推出“双倍印花税率”,全面提高楼宇买卖印花税的税率。新政出台后,2013年全年,香港所有种类楼宇买卖合约共70503份,较2012年下跌39%;而楼宇买卖合约总值4562.8亿港元,较2012年下跌30.2%。     2014:互联网思维     2014年,内地楼市高开低走,房地产业总体出现显著降温。基于此,7月,住建部提出库存量较大的城市要千方百计消化商品房待售面积,随后济南、武汉、苏州、杭州等地限购令应声“松绑”。9月30日,央行修改首套房房贷认定标准,凡是还清贷款的客户再次申请贷款依旧可以享受到首套房首付三成和基准房贷利率最低7折标准。一系列利好政策的出台,令原本沉寂的楼市在年底又被重新激活。     行业内,2014年房企格局出现新的变化。10月,雅居乐遭遇“危情75天”,多家投行发布报告建议沽出雅居乐股票;12月,融创与绿城签署协议终止收购,结束了两家长达几十天的“离婚”拉锯战;与此同时,彼时的万达商业在香港成功上市,成为当时市值最大的房企,而万科、绿地强者恒强。     这一年,房地产行业跌宕起伏,“互联网思维”的搅局更让这个传统行业被注入了很多新的元素。8月,万达和腾讯、百度合作在香港创立万达电商公司,试图进军电商领域;随后,以房多多为代表的房产O2O平台更是猛烈冲击中介市场,一场中介O2O大战一触即发。后来包括链家在内的众多传统中介公司,均开始向O2O转型,而这些创新尝试带来的变革,也引领地产行业走走一个全新的时代。     2015:险资“搅局”     2015年注定是不同凡响的一年。这一年,央行连续5次降息降准,越来越多城市取消限购限贷,全国楼市持续火热。与此同时,二胎政策全面开启,改善性需求凸显。此外在11月,中央工作经济会议核心定调“去库存”,业内眼中的新一轮房地产牛市正式开启。     在去化的主旋律下,2015年全国土地市场成交活跃,地价也不断攀升。其中,土地供应稀缺的北京城区成为顶豪厮杀的主战场,一大批基于金融、互联网等平台的“New Money”圈层涌现,并成为顶豪的新晋买主。而这一年,也被业内称为北京楼市的“豪宅元年”。     楼市的火热,再加上“互联网+”催生房地产业新机遇,令险资盯上了房地产这块“蛋糕”。2015年,险资横扫地产股,以万科、远洋地产、金融街为代表的房企频遭险资举牌。而其中,宝能系旗下的钜盛华及前海人寿频频对万科股起的进攻,更令“宝万之争”成为那一年的焦点,硝股权的烟始终在行业内弥漫……     2016:分化开启     2016年,可谓是跌宕起伏的一年。这一年,中国楼市全年成交量创历史新高,各大房企驰骋逐鹿,千亿房企增至12位,恒大更超越万科成为全国房企新霸主。但也是这一年,国庆前夕,北京、天津、成都、厦门等16个城市密集重启购政限贷商,“金九银十”不再,行业首次出现地方政府集中出台调控政策,“一城一策”开始成为主流。     回顾行业内当年的大事件,从3月份开始,政府就严查“首付贷”,北上广深多个P2P平台的“首付贷”产品被叫停下架;8月,以五矿地产为代表的内房企进入香港土拍市场;9月,恒大以总代价27亿元卖掉粮油、乳制品以及矿泉水业务,专注于房地产,同月万达商业退市,郑裕彤去世;11月,“70年产权到期”成为当时热议的话题;与此同时,宝万之争还在持续……     这一年,房地产行业掀起并购潮。恒大收购万科14.07%股权、中海并购中信地产、保利收购中航地产、绿地收购协信40%股权、融创收购融科、万科并购印力96.55%股权等等事件,令房地产行业马太效应日益加剧,强者恒强局面日渐凸显。同时也是这一年,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,“房住不炒”成为房地产调控的主基调影响至今。     2017:“房住不炒”     2017年,越来越多三四线城市加入调控行列,“限售”成为当年房地产调控的一大重点。而随着“因城施策”愈加深入和扩大,各能级城市之间的市场分化也愈演愈烈。年底,中央出台住房租赁市场管理条例征求意见稿,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。     这一年,中国房地产几乎每月都在上演一幕幕大戏。从年初孙宏斌收购乐视,到3月份已停牌长达2年之久的佳兆业在港交所主板复牌;6月,深铁成为万科第一大股东,令“宝万之争”终于告一段落,而此事结束不久,王石宣告退位,万科也开启郁亮时代;7月,万达分别以438.44亿元和199.06亿元的价格向融创和富力“甩卖”了一批资产包;10月,互联网巨头阿里和京东先后宣布进入租房市场,住房租赁正成为房地产行业发展的下一个关键词。     值得注意的是,2017年,“粤港澳大湾区”也被写入了政府工作报告。而在这一年,随着内房企逐渐南下高价抢地,原本已降温的香港住宅市场再次回到上升轨道。11月,李嘉诚以402亿港元出售香港中环中心,创下香港商办楼转让的最高纪录。与此同时,中资来港带动上环租金强劲上升,香港写字楼市场持续升温,租金售价齐升,共享办公更是成为那年写字楼的新卖点。     2018:理性回归     2018年,在多重内外因素的共同影响下,宏观经济进入调整期。基于此,房地产行业也越来越趋向于稳定。无论是房价、地价、成交量,还是购房者的心理预期,均在楼市降温通道中变得更加理性。     这一年,受调控影响,金融监管加强,房地产融资环境持续收紧。与此同时,行业深度调整也导致多家房企开始收缩业务。而恒大、保利、龙湖、万达为代表的多家Top房企,更是纷纷改名“去地产化”。同样在这一年,李嘉诚退休;恒大开始造车;姚劲波则在北京发起一场“全行业真房源誓约大会”;9月,郁亮也在万科南方区域月度例会上高喊“活下去”。     2018年年底,住建部指出明年要以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展。这三个“稳”字,既总结了2018年房地产市场现状,也确立了2019年楼市的基本格局。     2019:“稳”字当头        2019年,房地产金融抑制政策贯穿全年。一方面,中央始终坚持住房居住属性,明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;另一方面,楼市调控更加精准化,地方因城、因势施策,一定程度上保障了房地产市场的整体稳定。     这一年,人才成为房地产调控的窗口。从年初到年尾,全国至少有170个城市都发布了不同力度的人才政策,“抢人”成为各城市调控的主旋律之一。也是这一年,“反腐”成为房企年度工作内容的重点。以万达、保利、雅居乐、美地置业、中粮置地为代表的的数10家房企在内,均掀起一阵“反贪风暴”,其中万达更是查实了4名高管向商户、供方及员工索贿,涉案金额近亿元。     2019年的中国房地产行业,同样也充斥着“离别”。这年的香港,李兆基正式宣布退休,职业生涯定格在91岁。而伴随着他的退居幕后,香港地产“四大天王时代”也正式落幕。与此同时对岸的内地,除了新城控股的“黑天鹅事件”,这一年,共有超过25家房企的总裁职位发生变动,包括华润置地前董事会主席唐勇调任至华润电力,高级副总裁迟峰出任蓝光发展CEO;天润集团原总裁张晋元入职金地商置,出任高级副总裁等。     2020:格局重塑     2020年对各行各业来说都是十分意外的一年。突然来临的疫情“黑天鹅”,令整个房地产行业静默了一整个春天。而当疫情逐渐消退,在“房住不炒”主基调下,楼市调控开始侧重于放松和纾困,地方政策重点则围绕为企业减压展开,帮助房地产行业恢复信心,整体核心在于“稳经济、稳就业、稳财政”。     这一年,由于多地处于静默状态,“直播经济”兴起,多名中介察觉到机遇也随之切入赛道,并利用“直播卖房”帮助房企找到新的破局思路。一时间。众多企业纷纷接轨互联网,拥抱线上。2020年的“双十一”,不少房企高管相继来到直播间,通过特价房源秒杀、发放购房优惠券等活动吸引公众。     企业经营模式在转变,行业的发展机会也变。随着存量时代的来临,旧改加速,大批房企转型成为城市运营商,并开始将工作重点放在城市更新上面。而在这一年,物业行业也迎来它的“价值元年”,多家房企分拆旗下物业板块上市,物企IPO数量达到顶峰。数据显示,2020年全年共有18家物业服务企业成功上市,包括华润万象生活、融创服务、金科服务、恒大物业、世茂服务等。     2021:回归本质     中国房地产行业发展历程中,2021年是极为特殊的一年。因为它既是房地产行业分化转折的一年,也是行业回归本质的一年。这一年,“三道红线”正式施行,房企开始进入降杠杆测试期;土地“两集中”政策落地,土拍市场迎来新的规则;“十四五规划”全面开启,“房住不炒”被再次重申,且中央政治局会议也首提“良性循环”,明确要促进房地产行业健康发展。     这一年,深圳七部门联手调查深房理,多地纷纷出台新政抑制高价“学区房”;房地产贷款集中管理制度正式生效,房企被迫放缓狂奔的步伐。同一年,房产经纪巨头链家创始人左晖去世,而左晖创立的贝壳同时也遭浑水做空。除此之外,这一年华夏幸福债务重组也已经通过;郁亮再发文倡导万科员工“节衣缩食”;潘石屹后来也接连卖掉包括soho中国在内的众多资产;万达更是“牵手”一汽计划跨界卖车。     2021年,房地产行业全面去杠杆贯穿始终,从控制风险到产生风险再到定调良性循环,调控政策持续加码并精细化。伴随着房地产高增至红利逐渐退去,新周期下,产品力开始成为房企能否长远发展的关键。     2022:良性循环     在中央政治局会议定调后,“良性循环”无疑成为2022年房地产行业政策不容忽视的关键词。这一年,行业重新洗牌,“马太效应”在房企间越来越凸显,越来越多“强者恒强”的房企证明,只有坚持长期主义和高质量发展道路的房企才能在市场竞争中持续应对挑战。     2022年也是“交付力之年”。经过2021年监管持续深化,房企交付力越来越成为衡量企业发展良好与否和住宅品质的关键。7月末,中央政治局会议更是强调“保交楼、稳民生”。8月,住建部、银保监会和央行又提出将通过政策性银行专项借款方式,支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。基于此,各地陆续出台“保交楼”相关举措,具体内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、鼓励收购滞销房作为保障安置用房等,这在一定程度提振了市场信心。     从政策上看,2022年以来,共有超过180个城市共发布超400次房地产优化调整政策,内容涉及放松限购限贷限售、下调公积金贷款首付比例、支持多孩家庭买房、降低交易税费、发放购房补贴等。随着这些稳楼市政策的出台,一些合理需求得到释放,市场有所回暖,房价也出现涨跌波动。凤凰涅盘是为了重生,对整个中国房地产而言,当下短暂的阵痛也是为了未来更健康、更高质量的发展。     结语     回顾过去十年的楼市发展,可以发现我国城乡面貌发生巨变,人民群众居住条件显著改善,房地产市场正进入高质量发展阶段,住房公益规模持续增加,住房保障体系也在不断健全和完善。     展望未来,从增量看,我国还处于城镇化快速发展时期,城镇每年新增上千万人口,对城市的住房、基础设施、公共服务设施仍将带来大量的需求;从存量看,我国已进入城市更新的重要时期,老旧小区改造、城市基础设施补短板、更新改造等方面的任务量也很大。城市住房以及基础设施等建设的增量和存量加在一起,再加上乡村建设,仍将保持相当大的规模。

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